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当年曾爬上西湖三潭映月的潭顶, 塞上江南饲养牛马驴、当拖拉机驾驶员, 获自学成才奖、当省青联委员, 赶鸭子上架当过学府老大的配角, 绘画、篆刻、弹琴、哼曲、游泳、打球、摄影、集邮只是业余爱好, 如今尽心享受国民经济快速增长的成果。

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【心得】房价只涨不跌的神话开始破灭(2008年5月27日)  

2008-05-27 11:03:39|  分类: 谈天----说地篇 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言,商品房其实是供大于求的。杭州有的楼盘空置率在90%以上。

   房价只涨不跌的神话开始破灭

        ——介绍贾图的四论《房价整体下降已成定局》         


    资深房地产评论人士贾图,在《上海证券报》先后发表四篇论房价走势的文章,分别从资金、供求关系、成本与保障性住房等角度入手,推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这些文章正引起越来越大的反响。高盛近期在一份最新报告中预测,受到近些年来房价上涨过快、紧缩式宏观调控、房地产市场供过于求等因素影响,国内房价将在未来一年出现至少15%的下降。这一观点在逐步变为现实。

    就连万科的董事长王石,亦明确表达这种看法。4月24日,当某媒体记者采访王石,问他如何看待现阶段深圳的楼市时,王石反问道:"你认为深圳的房价高不高?"记者答:不高。王石当场表态:"现在深圳的房价高了,不信你去买?"

    笔者在今年的“杭州房交会”上,看到的是出奇的冷清,出现一个买房者,开发商、中介会象记者那样一拥而上。但成交仍是微乎其微,“房交会”这根开发商救命的稻草,不但没扭转房市的颓势,反而触发了房价的回落。昨天《今日早报》惊呼:“二手房成交大幅度萎缩”。由于预期变化,去年人们的观念是“赶紧买”,现在人们的想法是“赶紧卖”。

    与股市相同的是:“先知先觉者先卖,后知后觉者后卖,不知不觉者套牢。” 

   


    资金是决定房价走势的“生命之源”,离开了资金,作为大宗商品的住房消费,必然陷入萧条。杭州的房交会十分冷清,2.5万套房子打折销售仍乏人问津。


    贾图在《一论房价整体下降已成定局》中,从资金层面进行分析:他认为前几年房价暴涨的极其重要的因素是资金,当流向房地产的资金足够多,开发商利用充足的资金拼命囤积土地,导致土地供应紧张推高地价,从而推高房价。其二,当充足的资金流向房地产领域,在房价将持续上涨的良好预期鼓舞下,有资金作为支撑的开发商会故意囤积居奇,坐等房价上涨。同时,以投机需求为主导的炒房者、自住需求和投资需求者也会入市抢购房源,这必然推高房价。

     

    那么,现在的资金状况如何呢?

    文章说,首先,看看银行贷款。房地产市场的资金绝大部分都源于银行:80%左右的土地购置和房地产开发资金来自银行,而个人通过按揭购房的比例占全部购房总数的90%以上。但是07年9月27日,我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策,银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。有银行业内人士表示,近两个月来,其银行个人贷款业务量甚至不到往年的1/5。银行贷款收紧,直接导致了两个结果:

    第一,住房成交量急剧萎缩,地价滞胀。其次,由于大城市的房价太高,政府调控措施抑制房价上涨等因素。部分之前流入我国房地产领域的资金甚至可能陆续撤出,导致珠三角地区的房价在短期内下降50%。

    近期股市深幅调整,大量资金逃离股市,这些资金不选择进入“风险也高于收益”的房地产,反而股市下跌的幅度远远超过房价,根本不可能有很多资金从股市流到房地市。


    大量商品房被枪购、囤积,加上开发商自己囤积的商品房,造成供不应求的假象。 也许,过不了多久,当许多城市的房价相继步入下跌轨道,人们才突然发现,所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言,商品房其实是供大于求的。


    贾图的《再论房价整体下降已成定局》一文,从供求角度,再对房价的趋势进行判断。他指出:从经济学的角度来看,商品的价格是由供求关系决定的,当供给大于需求时,价格会下跌,反之会上涨。

    文章说,有人认为,中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的,因而,房价也是只涨不跌的。在外行人看来,这是非常有说服力的,因而具有很强的欺骗性。

 

    我们不要忽略了,投机性(低买高卖赚取差价)与投资性购房(购房出租)行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的,一旦这种预期被打破,此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来,将有效供给成倍放大,从而,导致房价的下跌。因此,在住房历史上有一个“加速”现象,一旦房价步入上涨轨道,由于囤积等因素,尽管商品房投资增长很快,但有效供给却相对减少,房价不仅涨幅快,也会持续较长时间,而一旦房价步入下跌轨道,囤积的住房释放出来,尽管商品房投资放缓,但有效供给成倍放大,这时,房价不仅跌幅大,而且,下跌同样会持续较长时间。 

    1993年受国家宏观调控影响,北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中,海口市积压的空置商品房264万平方米,“烂尾楼”400万平方米,沉淀资金264亿元,这些积压的空置商品房10 年后还没有完全消化完。

    我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期,在这个周期里,有大量商品房被投资者和投机者占据。超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。国土资源部透露:我国商品房1.14亿平米空置 房屋存潜在过剩危机。那些弃旧房换新房的人,基本上都已经完成了购房行为。这意味着,商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此,房地产调控政策一旦发力,将房价送入下跌轨道,绝非一个“拐点”所能涵盖。

        

    现在,许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险,尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想,他们哪里还敢奢望继续囤房?而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识,就容易引发羊群效应。一方面,将使大量商品房向市场集中供应。另一方面,将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。

    有人说杭州刚性需求很大,其实杭州人99.9%是买不起高价的房子的。也就是说有“刚性需求”,但无“刚性能求”而“刚性能供”的房子(控制房)越来越多。笔者对“春江花月”楼盘做了调查,32幢楼3000多套房,入住不到200户,94%的空置房。一有风吹草动,房价就会大幅跳水,就会象广州那样集中抛售、狂跌不止。


    地价停止了疯涨的步伐,因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大。深圳、广州的房价在快速下跌,深圳市有些楼盘的跌幅已经超过了50%,但下跌动能仍没有得到充分释放。


    《三论房价整体下降已成定局》从成本角度再次对房价的未来走势作出分析。

    成本对商品价格所起的作用主要取决于它的传导能力。最近几年房价之所以快速增长,地价快速上涨是一个非常重要的原因。因为地价飞涨给人们带来了一个强烈的房价仍将大幅、持续、快速上涨的预期,主要是地价上涨影响了人们的购房行为。

    但是,在去年9月房贷新政推出后,地价就停止了疯涨的步伐,因为资金的收紧意味着未来房地产业不确定性风险的加大,地价回稳是非常容易预见的。国务院下文,打击囤积土地的重拳,不仅加大了囤积土地的成本,也加大了囤积土地的政策风险与资金风险,这使得地价掉头向下。

 

    拆迁安置房的空置率近60%           房价过高,大批新建房无人问津

    根据传导效应,地价下跌的效果一般要在几个月后才能反映出来,尤其是对房地产这样的周期性较长的行业而言,但是,诚如本人开始部分所言,地价的下跌使得人们对房地产成本的下降有了最直观的认识,这影响了人们对未来房价可能下跌的预期,而这种预期不仅使那些没有消费能力的人观望,就连那些有消费能力甚至需要买房的人,也推迟了购房计划。同时,大量炒房者在未来房价可能下降的预期下抛售住房,使得长期累积在市场外的大量存量住房释放出来,使房地产市场的供求关系一下子发生了变化,出现了明显的供大于求的现象。地价下跌意味着开发商开发成本的降低,这本身就使得房价有了下行空间。


    保障性住房供应加大时,开发商的垄断定价权就被弱化。因此,在我国加大保障性住房供应后,房价必然走向下跌。香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌,房屋价值缩水70%。


    “房价即将下跌的结论将日渐成为主流。今天,我再次从保障性住房的供应角度,分析房价的未来走势”。贾图在《四论房价整体下降已成定局》中这样说。

    能够影响房价的因素,从住房供应性质来看,可分为两大部分,一是保障性住房,二是商品房,两者的平衡关系,直接决定着房价的走势。香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌,房屋价值缩水70%,17万家庭成为“负资产家庭”。而在1997年以前,香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化?就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府,投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右,保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间,从根本上改变供求关系,导致房价的快速下跌。新加坡的情况大致差不多。

    当保障性住房占比较大时,房价会保持平稳态势,波动较小。而当商品房占据主流的时候,开发商掌控定价权,逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大,这种垄断性越强。

 

 6年前开始入住的数千套钱江四桥边的江景房,空置率超过95%.(笔者摄影)


    笔者认为:与股市相同,经过十年房价的暴涨,必然会引起一轮下跌。

    杭州极高的房屋空置率,是极大的风险,如股市中的获利盘。温州抄房团,每平米不到5千元成单元的买的“春江花月”,现在抄到2万5千。他们囤积房源,待高价而沽,真正的住房者,为他们这少数人的致富买单。但一旦房价从顶部回落,谁抛得快,谁保留的利润高!就会行成多杀多。

    有人说,杭州是个休闲、宽松、清净的城市,谁都想住在杭州。其实,在“住在杭州”这个错误的口号下,杭州这个城市在无限扩张,在透支固定的、有限的城市资源,这将是一种灾难。把好端端的一个旅游城市,变成一个交通拥挤不堪、生活空间狭窄、废气浑浊的嘈杂之地,杭州人的实际生活环境在恶化,怪不得有钱人在向郊区转移。固定居住人口再不控制,杭州将再不是“最适合人居住与旅游的地方”。到澳大利亚的几个城市去看看吧!那才叫“旅游、休闲胜地”呢!

                 不堪重负的杭州西湖(笔者摄于白堤)

 

    杭州房交会上,70余家房地产企业组队参展,展位总数900余个,参展楼盘76个,可售商品房总套数2.5万余套。尽管开发商实施了打折销售、低价开盘、营造销售气氛等策略,但本次房交会遭遇“冷场”。

有关文章:

上海证券报:《一论房价整体下降已成定局》 作者:贾图 2008-04-24

上海证券报:《再论房价整体下降已成定局》 作者:贾图 2008-05-8

上海证券报:《三论房价整体下降已成定局》 作者:贾图 2008-05-18

上海证券报:《四论房价整体下降已成定局》 作者:贾图 2008-05-20

新  浪  网:《今年房价至少会跌15% 》     作者:高盛 2008—05—21

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